Насколько эффективно досрочное закрытие ипотеки? Часть вторая

Что ж, как вы поняли, причин, по которым клиенты желают осуществить рефинансирование ипотеки, достаточно много. Если обстоятельства, которые привели клиента к рефинансированию кредита, именно финансовые – уменьшение переплаты, комиссий, процентов – то объяснять их эффективность не нужно. В ситуации со стремлением клиента уменьшить взнос по ипотеке ситуация не такая однозначная, однако все-таки подобные анкеты в жизни возникают достаточно регулярно.

Каковы же могут быть причины, по которым клиенты хотят уменьшить ежемесячный взнос?

• основная и одновременно наиболее спорная – ухудшение финансового положения клиента, из-за чего он больше не может закрывать кредит в нужных объемах. Это может быть вызвано разными обстоятельствами, причем компании, которая рефинансирует кредит, нужно будет изучить их по вопросу возникновения ситуации, ставящей под угрозу будущие выплаты. К подобным причинам можно причислить потерю либо снижение достатка из-за сокращения, увольнения, болезни;
• возникновение дополнительных регулярных трат (алименты, аренда недвижимости, содержание иждивенцев и т.д.);
• задолженность по нескольким кредитам (из-за чего сумма взносов по ним превышает возможности клиента);
• появление ребенка, уменьшение достатка семьи из-за декретного отпуска матери;
• нужда крупных незапланированных трат (срочный ремонт, лечение и т.п.) – в подобных ситуациях клиенты обычно оформляют кредиты на рефинансирование с одновременным повышением периода кредита;
• неудовлетворительные требования кредитования (так, клиент по нужде взял экспресс-кредит на небольшой период, а потом хочет рефинансировать его и взять кредит с более эффективными условиями).

Перечисленные причины – одни из наиболее популярных в практике компании, хотя возможны и иные, индивидуальные варианты. Так или иначе фирме при рефинансировании нужно понять действительные обстоятельства, которые привели клиента к оформлению еще одного кредита.

Увеличение размера кредита как причина досрочного закрытия

Рефинансирование с целью увеличения размера кредита в такой ситуации заключается в следующем. Клиент, прежде взявший ипотеку и приобретший недвижимость, хочет улучшить свои жилищные условия и купить другую квартиру (большей площади, в другом районе и т.д.). Причем стоимость нового жилья превышает цену имеющегося, которое является залогом по ипотеке. Клиент обращается в банк-кредитор либо другую фирму и берет кредит на покупку новой недвижимости и закрытие старого кредита. После закрытия ипотеки прежняя недвижимость выводится из залога и передается в залог по новому кредиту (или продается с целью закрытия долга по кредиту).

Опишем пример, который примерно отражает действия по подобному кредиту: клиент 5 лет назад взял ипотеку на недвижимость. Остаток долга на настоящий момент равняется 1 млн рублей, рыночная цена квартиры – 2 млн рублей. Клиент желает приобрести новую квартиру за 3 млн рублей (причем надеется, что полученные от продажи прежней недвижимости 2 млн он направит на приобретение новой). Поскольку прежняя квартира является залогом, продать ее нельзя до закрытия кредита. Итак, клиенту требуется кредит в размере 1 млн рублей на закрытие долга по кредиту, а также 1 млн рублей на разницу между стоимостью новой и прежней недвижимости. Оформив в компании кредит на данные цели, клиент закрывает кредит, продает квартиру и может купить новую, которая станет залогом по ипотеке.

Вторая категория клиентов, которые хотят повысить размер кредита, — те, кто закрывает ипотеку довольно долгий срок, из-за чего появилось значительное увеличение стоимости заложенной недвижимости над остатком ипотечного долга. Следовательно, клиенты могут надеяться на оформление большего кредита под залог их квартиры. Для этого нужно рефинансировать взятый кредит, чтобы передать недвижимость в залог по ипотеке.

Приобретение более дорогого жилья

Для клиентов рефинансирование кредита с целью покупки более дорогой недвижимости очень комфортно и эффективно по нескольким причинам. Перечислим, каковы достоинства подобного решения для заемщика:

• не надо копить деньги, как в ситуации, если осуществляется продажа одной квартиры и покупка новой с компенсацией разницы с помощью собственных денег;
• цена имеющейся недвижимости может стать стартовым платежом по кредиту;
• имеющуюся недвижимость можно и не продавать, особенно если она является дополнительным источником достатка (например, сдается в аренду): в таком случае кредит оформляется на всю цену покупаемой недвижимости, а и та, и другая квартиры будут в залог у рефинансирующего кредит банка;
• клиент получает возможность купить более удобную недвижимость в короткий период (изучение анкеты обычно занимает 1-2 недели); следовательно, имеется возможность купить понравившуюся квартиру на максимально эффективных условиях;
• имеется возможность использования по новой ссуде материнского капитала или государственной поддержки (это касается ситуаций, когда расширение площади требуется в связи с появлением детей, созданием семьи). Как известно, многие виды поддержки не распространяются на прежде взятые кредиты – их можно использовать лишь по вновь взятым кредитам, а прежние ссуды на рефинансирование так или иначе становятся новыми.

Но имеются у подобного решения клиента и недостатки, перечислим их ниже:

• естественно, переплата – один из главных недостатков любого кредита, к которым относятся и рефинансированные кредиты. Надо знать, что после рефинансирования кредита и переезда в новую жилплощадь клиент продолжает перечислять взносы по кредиту, к тому же они сильно повышаются (потому что увеличился размер кредита);
• условия по очередному кредиту могут быть жестче, чем по уже оформленному. Если клиент прежде взял кредит со льготами (по уменьшенным процентам, без страхования, на долгий период, например, как постоянный клиент банка, участник зарплатной программы, работник и т.п.), то после рефинансирования все данные льготы нивелируются – условия по кредитам на рефинансирование нельзя назвать сильно эффективными, проценты по данным кредитам средние либо немного больше средних;
• дополнительные траты также можно причислить к недостаткам рефинансированныхкредитов. Клиенту нужно оплатить траты на регистрацию соглашения ипотеки и переофомление кредита, застраховать купленную недвижимость, переоформить страховку на имеющуюся (если, разумеется, она станет залогом по новому кредиту), оплатить цену анализа недвижимости;
• период кредита в итоге рефинансирования тоже могут стать новыми, а вместе с тем и сумма ежемесячного взноса может сильно повыситься. Прежде всего, в разных фирмах разные условия кредитования, в том числе и наибольший период кредита; также нужно не забывать о наибольшем возрасте клиента на период завершения соглашения. Так, вы в возрасте 35 лет оформили ипотеку на 25 лет, и в компании существует ограничение по периоду кредитования (возраст 60 лет на момент завершения соглашения). Спустя 5 лет вы решили рефинансировать кредит в иной компании, где существует ограничение по возрасту до 55 лет и приобрести недвижимость по большей стоимости. Естественно, что в данной ситуации вы сможете взять кредит лишь на 15 лет (именно столько остается до 55летия).