Недостатки перекредитования ипотеки. Часть вторая

В предыдущей статье мы затронули большей частью теоретические аспекты перекредитования и его недостатки. В данной статье мы коснемся практических вопросов – расскажем, как определить эффект рефинансирования и принять правильное решение.

Точка зрения клиента

Для клиентов перекредитование очень эффективно и интересно по нескольким причинам. Изучим, каковы достоинства подобного решения для заемщика:

• не нужно копить много денег, как в ситуации, если осуществляется продажа одной квартиры и покупка другой с компенсацией разницы с помощью собственных денег;
• цена имеющейся недвижимости может стать стартовым платежом по ипотеке;
• оформленную недвижимость можно и не продавать, особенно если она является еще одним источником дохода (например, сдается в аренду): тогда кредит оформляется на всю цену покупаемой недвижимости, а обе квартиры становятся залогом компании, рефинансирующей ипотеку;
• клиенту предоставлена возможность купить более удобную квартиру за короткий период (изучение анкеты обычно требует 1-2 недели). Следовательно, имеется шанс купить понравившуюся недвижимость на максимально эффективных условиях;
• имеется шанс использования по новому кредиту материнского капитала или государственной поддержки (например, в тех ситуациях, когда увеличение жилплощади требуется в связи с появлением ребенка, созданием семьи). Как известно, большая часть поддержек не распространяется на прежде взятые кредиты, их можно использовать лишь по вновь оформленным кредитам, а ссуды на перекредитования так или иначе считаются новыми.

Но имеются у подобного решения и недостатки, перечислим их ниже:

• естественно, переплата – один из главных недостатков каждого кредита, к которым относится и кредит на рефинансирование. Надо знать, что после рефинансирования кредита и переезда в новую квартиру клиент продолжает перечислять взносы по кредиту, к тому же они сильно повышаются (потому что увеличился размер кредита);
• условия по новому кредиту могут быть хуже, чем по уже оформленному. Если клиент прежде оформил кредит по льготам (с уменьшенными процентами, без страховки, на долгий период, например, как постоянный клиент компании, участник программы по зарплатам, работник и т.п.), то после рефинансирования все перечисленные льготы пропадут, а условия по перекредитованным ипотекам нельзя именовать выгодными, проценты по подобным кредитам средние либо немного больше средних;
• дополнительные траты также следует причислить к недостаткам ипотеки на рефинансирование. Клиенту надо будет оплатить траты на регистрацию соглашения кредита и переоформление залога, застраховать покупаемую недвижимость, переоформить страховку на взятую (если, разумеется, она станет залогом по очередному кредиту), оплатить цену независимой экспертизы квартиры;
• период кредита в итоге рефинансирования тоже может измениться, а вследствие этого и размер ежемесячного взноса может сильно повыситься. Прежде всего, в разных компаниях разные условия кредитования, в том числе и наибольший период; к тому же надо помнить о наибольшем возрасте клиента на дату завершения соглашения. Так, вы в возрасте 35 лет оформили ипотеку на 25 лет, и в компании имеется ограничение по периоду кредитования (возраст не старше 60 лет на момент завершения соглашения). Спустя 5 лет вы решили рефинансировать кредит в иной компании, где существует ограничение по возрасту до 55 лет и приобрести более дорогую недвижимость. Естественно, что в данной ситуации вы сможете взять кредит лишь на 15 лет (именно столько остается до 55-летнего возраста).

Достоинства и недостатки рефинансирования для клиента

Рефинансирование, которое направлено на снижение взноса по кредиту, отличается и плюсами, и минусами для клиента. Достоинства подобного рефинансирования ясны и касаются его задач – снижение кредитных расходов для клиента, финансовое оздоровление, освобождение бюджета на личные траты, возможность осуществлять какие-то планы, копить деньги на крупные покупки (отпуск, бытовая техника, ремонт) и т.п. Огромное достоинство – возможность при снижении взносов по оформленному кредиту взять дополнительный либо повысить ограничение кредитования при рефинансировании, а также совместить несколько кредитов в один с одновременным уменьшением целого взноса.

Однако имеются у подобного типа рефинансирования и недостатки, которые будут перечислены далее:

• повышение переплаты по ипотеке чаще всего связано с данным перекредитованием. Дело в том, что обычно уменьшение взносов осуществляется с помощью увеличение периода выплаты. Естественно, увеличивается и размер процентов, выплаченных за период использования кредита, а значит, и переплата. Если проценты по старому и новому кредиту примерно равны, то отличие в переплате будет достаточно сильным. Для того чтобы подобное рефинансирование стало эффективным с точки зрения финансов, нужно, чтобы проценты по оформленному кредиту были существенно меньше прежних;
• как уже было отмечено ранее, сама компания может расценивать подобное перекредитование как знак уменьшения платежеспособности клиента, а значит, ввести новые ограничения;
• большая часть фирм при рефинансировании крупных ссуд тоже требует предоставить дополнительный залог, что влияет на период оформления кредита и может привести к повышению переплаты (расходы на экспертизу, оформление, страхование);
• компании нехотя оформляют перекредитование и могут отказать в процедуре, изучив перспективы закрытия кредита как отрицательные;
• по всем типам и задачам кредитования действует строгое правило: клиент не дожжен иметь по оформленному кредиту задолженностей. К тому же ему надо закрывать долг по кредиту хотя бы полгода (обычно год).

Пошаговая инструкция

«Хронология» рефинансирования ипотечных кредитов:

1. Подаем анкету и пакет документов, которые описывают клиента и рефинансированную ипотеку, в желаемую фирму, чтобы принять решение о возможности оформления ипотеки.
2. Компания выносит ответ о возможности оформления ипотеки клиенту на задачи закрытия определенного кредита в банке, который стал первичным кредитором.
3. Отправляем в банк документы, и в компании принимают решение об использовании потенциального объекта как залога.
4. Конкретизируем план уведомления первичного кредитора о досрочном закрытии, а также период для досрочного закрытия рефинансируемого кредита.
5. Клиент передает в компанию, которая осуществляет рефинансирование, анкету о досрочном закрытии рефинансируемого кредита с отметкой первичного банка-кредитора о принятии этого документа.
6. Конкретизируем даты ипотечного договора (срок очередного ежемесячного взноса является главным) и расчет задолженности клиента первичному банку на предполагаемый момент договора.
7. Осуществляется выдача кредита и перечисление кредитных и собственных денег клиента первичному банку.
8. Подача документов по соглашению на государственную регистрацию. Чаще всего процедура рефинансирования кредита более сложна, чем оформление стандартной ипотеки, так что компании вводят увеличенные проценты.

Примерные финансовые траты:

• обычная комиссия за выдачу кредита – перечисляется исходя из требования программы рефинансирования и равняется около 0-2% от размера кредита.
• экспертиза объекта залога независимой фирмой – примерно 5000 рублей.
• перевод денег с одного счета клиента на счет в банке, который является первым кредитором, — до 500 рублей.
• снятие залога с недвижимости – от 1500 рублей.
• госрегистрация договора залога на рефинансирующую компанию – до одной тысячи рублей (данная сумма перечисляется, если клиент все совершает сам, однако чаще всего клиенты прибегают к помощи посредников).
• страхование конкретных типов рисков – примерно 1% от остатка задолженности по кредиту.

Итак, мы перечислили главные недостатки перекредитования ипотеки и затронули вопросы о том, как избежать потенциальных трудностей при рефинансировании. Надеемся, что наши советы помогут вам принять верное решение при оформлении ипотеки.