Варианты снижения ипотечной ставки

По прогнозам политиков и аналитиков, ипотечные ставки снизятся в 2-3-летней перспективе. Но сегодня это больше похоже на сказку… И пока кто-то ее ждет, другие, не откладывая на туманное «потом», могут уже воспользоваться несколькими способами и взять ипотечный кредит по более низкой ставке.

1. Подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Как правило, при подтверждении заемщиком своего дохода с помощью неофициальных справок, составленных по форме банка или работодателя, ставку по кредиту банк увеличивает в среднем на 0,5 п. п.
2. Работать на «дядю». Ставка для ИП и владельцев бизнеса/совладельцев, имеющих долю от 50%, как правило, превышает базовую на 0,5—1,5 п. п. Увы, в России частный бизнес не отличается стабильностью, в итоге банки ему не доверяют. Но если говорить о сложившейся практике, при совмещении ИП своей деятельности с трудоустройством по найму, в заявлении на ипотеку в качестве основного места работы от может указать занятость по найму, тогда прибыль от дела будет учтена как дополнительный доход.
3. Пополнить собой ряды клиентов банка. Чтобы получить ипотечный кредит, нужно обращаться в банк, на карту которого вам начисляется зарплата. Почти в половине банков, активно работающих на рынке ипотеки, работают специальные условия, которыми могут воспользоваться зарплатные клиенты; и в них предусмотрена скидка от ставки, равная 0,5 п. п., наряду со сниженным первоначальным взносом. Привилегии у банков разнятся. Но такая лояльность отношения объяснима тем, что банку «видно», когда на счет клиента поступает зарплата, в каком размере, какова регулярность переводов, что является источником средств и вся эта информация легко анализируется. А как быть, если в зарплатном банке ипотека не выдается или ее условия не удовлетворяют клиента, так как они явно хуже, чем в других банках? Нужно идти в тот банк с лучшими условиями, пусть даже на общих основаниях. Можно влиться в число зарплатных клиентов того банка, где условия ипотеки вам кажутся более подходящими. В России сегодня отменено так называемое зарплатное рабство, когда сотруднику нельзя было выбрать банк, на счет которого ему будут зачислять его зарплату. Теперь каждый может подать заявление в бухгалтерию для перевода его личного зарплатного проекта в выбранный банк. Стоит обратить внимание на важный момент: признание клиента зарплатным требует времени, обычно это 3-6 месяцев, а за это время в ситуации на рынке могут произойти изменения, и ипотечная ставка в выбранном банке возрастет. Поэтому не стоит гоняться за дешевизной. Еще один момент: бывает, что работодатели против того, чтобы переводить зарплату сотрудника в сторонний банк, ведь тогда ему придется из своего кармана оплачивать переводы. В некоторых банках предоставляются скидки по кредитам для своих вкладчиков и экс-заемщиков, имеющих положительную кредитную историю. В других банках скидками пользуются корпоративные клиенты: то есть можно не получать зарплату на счет в этом банке, но при условии обслуживания вашего работодателя в нем, вам могут предоставить сниженную ипотечную ставку.
4. Присмотреться к определенным объектам недвижимости. На рынке ипотеки, в большей степени это относится к программам на покупке жилья на стадии строительства, часто актуально действие специальных льготных условий на какие-то объекты. Например, это может быть многоквартирный дом, с застройщиками которых банк находится в партнерских отношениях или финансирование строительства которых осуществляется им. Скидки, которыми могут воспользоваться клиенты партнерских агентств недвижимости, застройщиков, риелторов можно нередко встретить в тарифах банков. Проблема заключается в том, что не всегда понятно, кто именно партнер того или иного банка. Важно учесть то, что за свою работу посредники, как правило, тоже получают оплату. Когда человек способен грамотно провести сделку, не прибегая к посторонней помощи, ему это обойдется дешевле, чем «ипотека+скидка» и посреднические услуги.
5. Взимание комиссии за то, что ставка снижена. В некоторых банках заемщикам предлагается снижение ставки по кредиту, но при условии, что они оплатят за это определенную комиссию.

Давайте рассчитаем. Допустим, мы решили купить в ипотеку квартиру, стоимость которой 5 млн руб. на 15-летний срок. У нас есть собственные средства в сумме 1,5 млн руб. В банке предлагается ставка в 11% (меньше, чем базовая на 0,5 п. п.) за 2% комиссии (70 тыс. руб.). И поскольку мы имеем всего 1,5 млн, то из них нужно вычесть 70 тыс. руб.

Ставка,% Комис., руб. Сумма кредита 1-й взнос Платеж Переплата

11,5 0 3,300 тыс. р. 1,5 млн 40 887 3 865 261

11 71 400 3,570 тыс. р. 1,430 тыс. 40 577 3 738 908 +

17 400 = 3 810 308

В итоге, за 15 лет сумма разницы в общей переплате — 54 934 рубля. А если учесть, как с течением времени обесцениваются деньги, то выгода будет еще меньше.

Сделав простой расчет по кредитному калькулятору, выясняется, что при оформлении ипотеки на короткий срок, выгода от уплаты комиссии отсутствует. А чем срок продолжительнее, тем больше выгода от оплаты опции. Но имейте в виду — если вы погасите кредит досрочно, комиссию вам никто не пересчитает и не вернет.

Страхование. По мнению абсолютного большинства банков, важный критерий надежности ипотечного кредита заключается в страховании. Основные виды страхования, относящиеся к ипотечным, представлены: личным, титульным и имущественным. В отличие от личного и титульного, имущественное страхование является обязательным, но банк может повысить для клиента базовую кредитную ставку одно из первых двух отсутствует. К примеру, если клиент не застраховал жизнь и здоровье (личное), ставка в разных банках увеличится на 0,7, 1, 1,5, 2 п. п. Страхование делится на индивидуальное или коллективное. В некоторых банках ставки для заемщиков повышают, если они по разным причинам отказались оформлять коллективное страхование, но подключили индивидуальное. Причина может состоять в повышенном аппетите к доходам от комиссий, которые приносит коллективное страхование.

Можно поспорить о том, так ли необходимо страхование в принципе и о том, как жульничают от страховых, даже если не применять это к теме ставок по ипотеке. Но в целом, если заемщик застрахован, он защищен от возможных рисков, ведь ипотека — это долгосрочный долг, и если отсутствует страхование, то с вероятностью в 100% долги заемщика придется выплачивать супругам, детям, родителям заемщика. Вряд ли кто-то из них будет рад этому.

Программы, которыми могут воспользоваться бюджетники. Для педагогов, врачей, госслужащих в некоторых банках разработаны спецусловия кредитования.

Молодежь и семейные пары. В ряде банков можно воспользоваться сниженными процентными ставками по ипотеке семьям, где хотя бы один из супруг не достиг 35-летнего рубежа, или неполным семьям (один родитель и ребенок/дети), в которых родителю не исполнилось 35 лет.

Использование социальных программ. В некоторых регионах актуально действие программ, реализуемых АИЖК и софинансируемых из бюджета. Но воспользоваться ими могут далеко не все заинтересованные лица. В каждой области самостоятельно определяется список категорий людей, которые смогут воспользоваться этой программой, которая в целом ориентирована на многодетные семьи, бюджетников, инвалидов, семьи, имеющие детей-инвалидов и др.

Покупка недвижимости, являющейся залогом. Банкам приходится заниматься реализацией жилья, находящегося у них в залоге или собственности, доставшегося от клиентов-«дефолтников» или каким-то другим путем. Ставки по этим кредитам более низкие, чем базовые (0,5-1 п.п.).

Важно знать, что дифференцированный график погашения не сказывается на процентной ставке как таковой, но при других равных условиях ведет к снижению итоговой переплаты. При этом варианте погашения каждый месяц в погашение долга будут уходить равные суммы, тогда как сам платеж не одинаковый (с аннуитетным графиком платеж равный, но большая его часть в начальный период выплат представлена процентами). Когда снижается сумма долга, снижается и ежемесячный платеж.

Советы, вроде: «первый взнос больше, срок меньше», уже не актуальны для снижения ставки: срок кредита не вообще не отражается на ставке, а случаи, когда ставка зависит от первого взноса, встречаются редко. И все же, большая сумма первоначального взноса снижает уровень финнагрузки на семью, что повышает комфортность периода обслуживания ипотеки.

Резюме: вариантов снижения ставки немало. Но, к сожалению, банк, который бы предоставлял самую низкую ставку с выполнением при этом всех перечисленных условий, пока не существует. В одном запущена одна опция, во втором — другая, в третьем — третья… А в четвертом может быть целый набор опций, ведущих к снижению ипотечного процента, но его базовая ставка может превышать среднерыночную не на один процентный пункт. Перед тем как оформлять ипотечный кредит, важно вдумчиво, без спешки и лени ознакомиться со всеми способами снижения ставки и переплаты в банках, на которых вы остановили свой выбор.